论起“精装修”这一概念，其实是中国大陆的原创，在国外和香港地区是没有“毛坯房、精装房”这一提法的。在国外特别是欧美等发达国家和地区，商品房的标准就是“可直接使用的成品”，包括家具家电，一个电话就可一切搞定;在发达国家和地区，商品房精装修交房已十分成熟，每个建筑细节政府都有详细规定。而目前国内消费者也已认识精装房的便利与优势，所以这也是现在房地产企业必须补足的功课。

　　普及精装修房是时代的进步和现代生活的要求，是体现住宅内在品质非常重要的内容。从住宅自身的发展规律以及发达国家住宅建设实践来说,，发展商为大众提供带装修的住宅是市场前进的表现，也是我国住宅建设步入成熟时期的重要标志。

　　中国大陆从1999年就开始倡导住宅“精装修”，发展住宅产业化，已经走过了十几个年头。随着住房和城乡建设部《关于进一步加强住宅装饰装修管理的通知》的发布，成品房精装修问题再次成为全社会讨论和关注的热点。事实上，国家建设部门早在2005年就颁布了《商品住宅装修一次到位实施细则》和《商品住宅装修一次到位材料、部品技术要点》，对市场上不断增多的精装修房做出了一定的行业性规范。

　　然而，人们对“精装房”到底了解多少?从土地收购到楼盘项目开发再到精装修成品房，最后再把精装房交到业主手中，这当中埋藏了多少不为人知的利益链条，牵动了多少内幕暗流?笔者随着对精装修各个环节了解的逐渐深入，以观察者的角度剖析开发商、材料商、经销商及业主在整个过程中所扮演的角色，以期让更多关注精装房的读者更多的了解目前国内的精装修的一些状况。

　　开发商：毛坯房暴利渐成过去式，开发商主要赚材料钱

　　“现在精装修的房子，开发商主要就是赚材料钱，我给一精装小区送瓷砖样品，工程价才30元，最后给业主们清单是70元/平米”;“现在楼盘做精装修真敢报价，其实五星级酒店每平方米的报价也不过1500元左右，1500元里面可不仅是装修，还包括了家电、橱柜、甚至装饰画等所有东西的费用，对比一下就知道现在这些精装修房的价格有多离谱了”;“每平方米1000元是可以装个不错的房子了。拿100平方米作标准，10万元装100平方米的房子，地砖、墙砖都可以使用高端品牌，橱柜、地板也可以使用中高端的，此外还能配置一些小家电、空调、热水器、油烟机、消毒柜、灶具等，反观现在这些宣称每平方米装修费用2000甚至3000元的精装修楼盘，却没什么可看的”。

　　开发商拿货的成本是外人根本想不到的。就像现在不少电视购物宣传的，厂家产品要通过一级经销商、二级经销商、卖场等环节才能卖到顾客手里。而开发商是直接找厂家批货，这价格和我们在市面上看到的可就大不一样了。开发商去批发品牌管线能拿到3折优惠;批发洁具能拿到4折优惠;地板厂家给开发商的优惠一般是市面价的4至5折，甚至更低。

　　笔者在厦门的某高端精装楼盘看到，马桶是用杜拉维特、水龙头是用德国高仪、橱柜是用德国的、空调系统是用日本的，其他一些电器和装饰产品都是外国的知名品牌。然而，业内人士都知道，这些所谓的国际知名品牌其实有很多都是国内代工生产的。这就引申出一个问题，一些同样具有高品质的国内高端品牌，为什么高发生不选用呢?究根到底，同样的品质和同样的价格却有不一样的品牌附加值，而国人心态目前大多还处在“崇洋媚外”阶段，因此，开发商低价买进高价卖出的国际品牌更能让消费者接受。

　　然而，高端品牌中也有低端货，再高端的品牌也得生存，也要市场，所以也会推出中低端产品，而这些产品是很便宜的。为什么开发商给业主的装修清单里大都只标品牌，不标型号，那么便宜的东西，标出来不就等于告诉业主，装修的实际价格与合同上的价格不符吗。

　　“你怎么知道开发商给你用哪种型号呢，他用便宜的你也没办法找他，人家用的确实是国际品牌，况且装修清单和合同上都写得明明白白，只有品牌，没有型号。”某开发商如是说。

　　材料商：精装修是“爱与恨”的纠缠

　　没有来由的“爱”，也便没有来由的“恨”。精装修作为未来房地产发展的趋势，必定会吸引众多的材料商参与。然而，国内材料商却面临着一些困惑，他们如何在精装修市场上分一杯羹确实是让众多材料商头疼的事情。为什么这么说呢?从高端楼盘来说，清一色的国际品牌，开发商为了获得更多的“暴利”，一定会选择更有品牌附加值的国际品牌，在这方面国内的材料商没有优势可言;而相对低端的楼盘或者保障房，国内中高端的材料商不愿意参与，因为开发商集中采购压低价格所带来的利润少之又少，还会损害到自身的品牌。

　　也正因为如此，精装修或许会给中端的材料商带来了一片生机。而这片生机就在中低端的精装房或者保障房。因为这些楼盘销售价格较低，装修以质量保障为主，不盲目追求品牌，多以一些质量有保证，服务有保障的材料商便大有可为。

　　针对国内高端品牌如何进入高端精装修楼盘的问题并不是一早一夕能够解决的，这需要材料商通过各种方式来影响开发商，影响整个市场环境。比如，开发商对卫浴整体空间的搭配，对小户型精装修的搭配等等在国内并不是很成熟，而不同的材料商对这种局部的装修却很在行，因此材料商可以通过成本局部装修的方式切入精装修市场。除此之外，国家机构、行业协会、媒体及其他业内人士也要不断的影响政策、影响市场、影响国人心态，不断提高民族品牌的地位。

　　经销商：受多方挤压，压力很大

　　经销商也是材料商的一个重要组成部分，这里单列出来是为了说明经销商这个群体在精装修特殊性。特殊在哪里?特殊在他们不仅要承受来自开发商也压力，也来自他们代理的企业所给的压力，因为精装房分割材料经销商的一部分市场。

　　精装修市场是一块“肥肉”，好吃但难以下咽。一个严酷的现实摆在面前，即使开发商自身不进行精装房的装修，也可以通过整合大部分主材的形式“包办”部分精装修业务。大批量主材从工厂直接进购，在整体采购价格上会具有一定优势。这样，开发商可以轻松跨过区域经销商，直接与工厂合作。对于材料经销商和总代理来说，精装修并未对其销量的提升带来多大裨益，相反还把一部分量转移到了厂家，经销商全年的市场销量被分割了一部分。很多材料商都感觉到了这种压力和危机。

　　随着市场竞争加剧，现有格局被打破，新一轮的市场格局逐渐稳定，众多商家都朝着稳定的市场挤，但伴随而来的还有经营成本的压力。据了解，目前一些大型专业市场的房租均价已接近100元/平米，好一点的地段价格更高，有的达130元/平米。为了布局市场，材料商们不得不选择经营状况和前景较好的市场进驻，多个市场摆在面前，放弃其中任何一家都会对整体销售造成影响，但是进驻商场越多，成本压力就越大，风险也更大。房租上涨、多方开店压力等等压得商家们喘不过气来，压力着实很大。

　　市场竞争法则就是如此，要么被无情地打垮，要么坚定地守住市场，全在商家的思维和模式。可以看出，材料商家面临的压力和困境的确不小，不管他们愿不愿意，精装修市场始终会分走很大一块份额。市场需求使然，并不是精装房偷走了材料商的份额。消费环境变化，行业经历变革，每个人的起点都是一样，无需惧怕。按照行业认同的两级原则，处于行业两端的商家将会占据一定优势，而处于中间梯次的产品将会受两端挤压，面临艰难抉择。这有一定道理，不过逻辑应该是这样的：无论处于哪一端，都没有绝对的优势或劣势，要么你有巨大的资源优势，要么你的产品和服务别具特色，做大做小都有赢的机会。可以看到，品牌的力量逐渐显现，它是商家取胜的法宝，那些有影响力的品牌相对于质量保证、责任、环保产品研发等方面都会率先起步，这才是商家信心的来源。

　　业主：变相提价品质没保障业主“心里慌”

　　诚如上面提到的，开发商要进行精装修，肯定不会只收“成本价”，这样无形中消费者无端端拿出部分装修费送到开发商手中，最后受蒙骗的依旧是消费者，精装修无形中成了房价的助推器，而且很多项目的精装修远远达不到承诺的每平米几千块的装修标准，这也让消费者在选择精装修房的时候望而却步。

　　大多消费者觉得住宅装修一体化趋势是好的，但是实施起来比较困难，不确定因素太多，各种制度都还不完善，现在讲住宅装修一体化还为之过早。

　　消费者还有一种担忧，就是由于选精装修商品房的时候都是没有现房的，只有样板房和商品房装修效果图，而样板房的各种饰品和家私的配饰是由专业人士来设计的，而我们所购买的精装修房是没有家私和饰品的，所以由于专业水准的差别，在精装修房各种色调都确定以后，消费者再去选择家私和饰品，一是选择范围很受局限;二是搭配之后的效果，与样板房或效果图相比，美观度是大打折扣的。

　　除此之外，把精装修当全装修，业主很容易就飞开发商忽悠了。业主买房时，售楼处人员强调是“全装修房”，但住进的却是“精装修房”。一字之差谬以千里。目前有些房产开发商通过偷换概念的伎俩，使业主误把“精装修房”等同于““全装修房”，并借此规避自身责任。

　　全装修房：全装修就是设计与建造一体化+建筑与装修一体化，就是用先进制造技术全面改造建筑业，彻底摒弃落后的传统设计与建造方式。全装修房就是用先进制造技术进行个性化制造而成的优质房屋。全装修房一定是高品质和高性能的。与传统设计与建造方式相比，在同等品质的情况下.全装修房一定是成本明显降低，更符合健康、安全和环保的要求。并且能更好地满足个性化消费的要求。